Schadensersatz bei verweigerter Zustimmung zur Untervermietung

Der Mieter einer Wohnung hat nicht nur einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters, wenn er aus einem berechtigten Interesse einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, sondern auch einen Anspruch auf Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen aus der Untervermietung, wenn der Vermieter die Zustimmung unberechtigt verweigert.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Anspruch auf Schadensersatz zu entscheiden, den ein Mieter gegen den Vermieter geltend gemacht hatte. Der Mieter einer Wohnung hatte, nachdem er schon mehrere Jahre in der gemieteten Wohnung gewohnt hatte, eine Zeit lang im Ausland zu arbeiten und wollte daher einen Teil seiner Wohnung für zwei Jahre untervermieten. Er hatte eine Interessentin gefunden und den Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung gebeten. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung.

Dem Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung stand nicht entgegen, dass er nur eines von drei Zimmern für sich (zur Aufbewahrung einiger seiner Sachen und gelegentlichen Benutzung während seiner auswärtigen Berufstätigkeit) behalten wollte. Um einen „Teil des Wohnraums“ handelt es sich solange, wie der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Bei dem Wunsch, in der Situation der berufsbedingten auswärtigen Berufstätigkeit durch die Untervermietung finanzielle Entlastung zu erfahren, handelt es sich um ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung.

Der Bundesgerichtshof sieht schließlich keine Entschuldigung darin, dass der Vermieter sich bei der Versagung der Zustimmung zur Untervermietung nicht an einer bereits bestehenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs orientieren konnte. Die Unsicherheit über die Rechtslage habe der Vermieter nicht auf den Mieter verlagern dürfen. (Vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13; Pressemitteilung 092/2014 vom 11.06.2014).

§ 553 BGB verschafft dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung zu verlangen, wenn nach dem Abschluss veränderte Umstände ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ergeben. Um vom Vermieter die Zustimmung verlangen zu können, müssen zunächst veränderter Umstände vorliegen. Das sind Umstände, die bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht so gegeben waren, dass man bei Vertragsschluss bereits auf die Umstände hätte Rücksicht nehmen können. Um ein berechtigtes Interesse handelt es sich regelmäßig dann, wenn es mit der Rechtsordnung und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich dabei auch um höchstpersönliche Anliegen handeln, wie z. B. dem Wunsch, mit einem anderen das Leben und die Wohnung zu teilen (vgl. Landgericht Cottbus, Urteil vom 30. August 1994, 4 S 99/94). Der Wunsch, auf veränderte Lebensumstände mit einer Untervermietung zu reagieren, liegt oftmals auf der Hand, wenn berufliche Umstände eine längere, aber nicht endgültige Abwesenheit vom Wohnort erfordern, um die Belastung durch die Mietaufwendungen gering zu halten.

Die Höhe des Schadensersatzanspruchs bei unberechtigt verweigerter Zustimmung richtet sich danach, was der Mieter an Einnahmen durch die Untervermietung hätte erzielen können. Da die Zustimmung zur Untervermietung nicht abstrakt, sondern erst nach konkreter Benennung eines Interessenten verlangt werden kann, dürfte es nicht schwer sein, den Schaden darzulegen. Steht ein Interessent als Untermieter fest, wird man sich in der Regel auch auf das Entgelt (Untermiete) geeinigt haben. Der Vermieter kann dem unter Umständen entgegen halten, dass er einen Anspruch auf Erhöhung der Miete hat.